На строительном рынке Украины сложились такие правила игры, что даже тех застройщиков, которые хотят предложить потребителю качественный и недорогой продукт, другие игроки стараются вынудить нарушить закон и за счет этого накрутить цену, пишет Алена Медведева для Экономической правды.
Рынок захвачен системой, которая живет не по украинскому законодательству, а по своим правилам. Система делится на два клана: клан чиновников, которые хотят получать долю с каждой стройки, и клан крупных застройщиков, которые обеспечивают эту долю, но взамен требуют обслуживания их интересов.
Остальные участники системы — те, кто участвует в разработке и утверждении проектов, правоохранители и активисты – охотно или вынужденно обслуживают их интересы. Все они имеют свою долю с той цены, которую покупатели выкладывают за каждый квадратный метр при покупке новостроек.
За что именно и сколько — автор с экспертами рассмотрели на примере Киева.
О Генплан вытирают ноги
Перед началом любой стройки нужно определиться с местом.
У любого населенного пункта в Генеральном плане четко определено функциональное назначение каждого метра земли: где сажать картошку или сады, а где строить и что именно: частный дом, многоэтажку, дорогу или школу. В Киеве злоупотребления начинаются именно с нарушений предписаний Генплана.
«В Киеве существует два Генплана: действующий до 2020 года и проект Генплана до 2025 года, который никак не могут утвердить», — поясняет столичный архитектор, общественный активист, заместитель председателя общественной организации «Совет народного контроля города Киева» Анатолий Фролов.
По его словам, в действующем Генплане определено 85 зон для строительства жилья. Там четко расписано, на какой территории сколько тысяч квадратных метров можно возвести. С каждым новым объектом учитывается нагрузка на остальные объекты инфраструктуры и расписано, как ее перераспределить.
Действующий Генплан в 2002 году разработал Институт генерального плана. По нормам, разработчик должен собирать все разрешения на строительство, которые выдала Киеврада, и каждые пять лет вносить детальнейшие корректировки во все составляющие документа на основании научных расчетов.
По словам экспертов, в черте Киева особо удобные участки, где можно «впихнуть» крупный жилищный комплекс, не нарушив предписание о функциональном назначении территории, уже заняты. Самый распространенный путь обхода этого препятствия — разработка детального плана территорий — ДПТ.
Согласно закону «О регулировании градостроительной деятельности», ДПТ должен уточнять участок Генплана, а менять функциональное назначение территории запрещено. Однако депутаты Киеврады, которые от имени громады распоряжаются землей, меняют на сессиях целевое и функциональное назначение отдельных участков, постоянно нарушая закон.
Департамент земельных ресурсов КГГА и Департамент градостроительства и архитектуры охотно берут эти распоряжения в работу.
«Старый Генплан давно не выполняется, а новый постоянно корректируется на основании утвержденных ДПТ», — поясняет эксперт государственного управления в сфере градостроительства, член-корреспондент Украинской академии архитектуры, бывший заместитель главного архитектора Киева Виктор Глеба.
По его словам, новый Генплан столицы не принимается лишь потому, что не понятно, о скольких внесениях ДПТ договорятся застройщики с властью. «Каждый ДПТ — это новые землеотводы, легализированные через нарушения Генплана-2020. Кто же будет его принимать, сидя на огромных деньгах?» — говорит Глеба.
О каких деньгах может идти речь, на правах анонимности рассказал Юрий, юрист крупной фирмы, которая занимается жилищным строительством в Киеве.
«Когда нам надо было перевести землю для приусадебного хозяйства в землю для строительства многоквартирного дома, нам объявили цену 300 тыс долл.
Решается это по такой схеме. В Киеве находится интересный участок в районе частного сектора. Потом подается ходатайство в департамент земельных ресурсов КГГА на выделение земли физлицу. Ходатайство рассматривает комиссия по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования.
Потом оно попадает на рассмотрение сессии горсовета, и тебе выделяют землю. Функциональное назначение меняют через ДПТ», — объясняет Юрий.
То же делают и власти населенных пунктов, чьи территории так плотно граничат с Киевом, что, согласно Генплану, скоро должны стать окраинами столицы. А пока не стали, местные депутаты тоже хотят поживиться. Пример такого нарушения привел заместитель директора ГП «УкрНДПІцивільбуд» Олег Ханенко.
«На границе Киева с Киево-Святошинским районом есть село Новоселки. По Генплану Киева, там должны построить большую транспортную развязку.
Мы думали вынести туда автостанцию «Южная» и создать там пересадочный узел на стыке Киева и области. Тем более, что там предусмотрена последняя станция метро — Одесская. Однако застройщик жилищного квартала разработал детальный план территории и на все это дело наплевали.
Утверждал изменения Чабанский поссовет. Даже если было его распоряжение и подпись районного архитектора или руководителя отдела дизайна и архитектуры Киево-Святошинской РГА, есть еще коллеги в Киеве и области, которые должны смотреть в Генплан. Никто ничего «не увидел», и там уже строится жилой квартал».
Самый дорогой вопрос — земельный
По словам Юрия, на всем этапе строительства многоэтажки земельный вопрос — самый дорогой для большинства застройщиков. Одна из схем получения надела — действовать через кооперативы.
«Раньше можно было бесплатно получить участок через жилищно-строительный кооператив. Теперь ЖСК отменили, но до сих пор можно регистрировать их отдельные формы — обслуживающий, потребительский и производственный.
Ребята, которые идут по этому пути, дружат с администрациями районов и чаще всего открывают обслуживающий кооператив. Схема сложная, но в отдельных случаях она действует до сих пор. Стоимость земельных решений для такой фирмы, как наша, зависит от всего: близко ли лес, озеро, какая транспортная развязка, условия подключения коммуникаций, где санитарная зона, какие соседи.
Если это Шевченковский район Киева и условия такие, что не надо особо нарушать нормы, то для нас это будет стоить от 200 тыс долл. В Киево-Святошинском районе — примерно вдвое меньше.
Распределение сильно зависит от того, кто претендует на участок. Например, для фирмы KAN Development (ее владелец Игорь Никонов был первым замглавы КГГА Виталия Кличко и близок к БПП. — Авт.), это будет стоить намного меньше.
Также преференции имеют «Киевгорстрой», «Спецжитлофонд» (оба предприятия — в подчинении КГГА. — Авт.), «Укрбуд» (близкая к народному депутату Максиму Микитасю, которого связывают с Сергеем Березенко из БПП. — Авт.) и UDP (принадлежит олигарху, депутату пяти созывов Василию Хмельницкому. — Авт.)».
«Драка» за выгодные участки такая, что часто новичок не может решить вопрос даже с помощью денег. В таком случае землю можно взять в аренду.
Депутаты и чиновники, если видят участок и могут его оформить, быстро его оформляют. Они заключают договор с компанией-застройщиком о совместной деятельности и рассчитываются квартирами или деньгами. Конкретный пример по 9-этажке: 50 тыс долл и весь первый этаж», — говорит Юрий.
Часто землей владеют правоохранительные структуры. Именно таким способом с ними рассчитываются чиновники за умышленную слепоту.
«Сломать систему могла бы прокуратура, но она «в доле». Ей дают землю для строительства жилья, но на это у нее денег нет. Она отдает землю строительной компании и подписывает договор, согласно которому прокуратура — заказчик, а застройщик — инвестор. Такса заказчика — 20% квартир», — поясняет Фролов.
Козырный участок? Можно отобрать
Для больших застроек нужны большие участки. То, что в Киеве нет «жирных» кусков, где можно построить квартал, не нарушив нормы, приближенных к киевской власти застройщиков не смущает. Земли можно отобрать у других.
«Возьмем жилищный квартал «Комфорт таун» — совместное произведение Никонова и бывшего городского головы Киева Леонида Черновецкого. Чтобы продолжить строительство и возвести еще один квартал, они закрыли и ликвидируют фанерную фабрику «Фанплит». Она якобы вредна для района.
Однако согласно Генплану там — промышленная территория, которую нельзя застраивать. Когда вы нарушали нормы и строили первый квартал, то фабрика стояла уже десятилетия и приносила деньги в бюджет! Теперь они хотят снести промышленные объекты и на их месте возвести еще один квартал.
Застройщики предлагали предприятию деньги, чтоб оно освободило территорию, но руководство уперлось. Там под боком железная дорога, по которой им подвозят бревна. Это позволяет им делать фанеру дешевле, чем конкурентам. Нарушение санитарных норм при застройке никого не смутит», — говорит Фролов.
Другой пример — из экспертного заключения Виктора Глебы от 8 мая 2018 года, которое он подготовил на официальный запрос Киевской городской прокуратуры.
Речь идет о застройке Технопарка (бывший мотоциклетный завод) в Шевченковском районе города. ДПТ разработан вопреки Генплану: он меняет функциональное назначение территории из промышленного на жилищное.
По документам ООО «Проф-инвестгруп», в этом месте будут срезаны деревья и «посажен» комплекс-гигант на 270 тыс кв м для 6 700 жителей.
Согласно выводам эксперта, депутаты Киевсовета предыдущего созыва проголосовали за разработку этого ДПТ, указав в решении выделить 48 га, хотя проект разработан на 91,94 га, то есть все недостающее будет отобрано у города. При этом ни один орган не отреагировал на нарушения, кроме прокуратуры Киева.
Инфраструктура не готова принять столько населения. Проект предусматривает строительство школы на 360 учеников на месте, которое Генплан-2020 отводит для санитарно-защитной зоны. Однако решений относительно строительства поликлиники, больницы и расширения дорог района в проекте нет.
Производственные территории предприятий в ДПТ планируется переместить в микрорайон Корчеватое — промышленную зону в Голосеевском районе Киева. Однако в Генплане Киева уже предусмотрена застройка Корчеватого жилыми комплексами. Куда же выселят предприятия? Вопрос без ответа.
«Выдавать градостроительные условия должен департамент градостроительства и архитектуры КГГА на основе показателей утвержденного ДПТ. Эти показатели — определяющие при выдаче документов на землепользование и строительство.
Данный департамент является заказчиком ДПТ и он же лоббирует интересы застройщиков, согласовывая подписью главного архитектора города документы с нарушением нормативных требований для голосования профильной комиссией и сессией Киеврады», — рассказывает Глеба.
По его словам, примеров, когда департамент «заинтересован», разработчик «не квалифицирован», а депутаты «не видят», — половина всех разработанных ДПТ.
Красивый домик на бумаге
По мере возведения «коробки» в дело вступают другие схемы и игроки.
«Полный комплект разрешительных документов к началу стройки в Киеве обычно не имеет ни один объект», — говорит нормопроектировщик правительственно-общественной организации «Вместе против коррупции» Марина Литвинчук.
По ее словам, чаще всего архитектор проектирует объект, который проходит экспертизу, уже после начала строительства и даже после его завершения.
«В целом архитектор обеспечивает авторский надзор проекта, что означает контроль над соответствием строительно-монтажных работ проекту. При этом архитектор должен уладить все отклонения от строительных норм. Если не уладит или откажется, то рискует остаться без заказов», — говорит Литвинчук.
Обычно над проектом многоэтажной застройки работает группа архитекторов. В среднем их работа стоит 25 грн за кв м.
«Если нарушаешь нормы, то цена вопроса доходит до 50 долл. Застройщик платит за свою жадность. Упраздняя детские площадки, экономя на паркингах и зеленых зонах, он все переводит в лишнюю жилую площадь. Нет паркинга — доплачиваешь архитектору, он нарисует его на проекте», — признается Юрий.
Эти же расценки, говорит он, действуют и при «решении вопроса» с пожарными: «Если у тебя объезд вокруг дома — хорошо, если нет — значит, «надо решать». «Приспособив» проект к нормам, архитектор несет его на экспертизу. Специалист, который ее проводит, не выезжает на место, ведь, по логике, дома еще нет.
Если в проекте что-то не соответствует государственным строительным нормам, то экспертиза возвращает его на доработку, а архитектор это дорисовывает или устраняет с помощью заключения договоров. В итоге на бумаге дом может соответствовать всем нормам, а фактически — содержать множество нарушений.
Почем слепота инспектора
Контролирует соответствие застройки всем бумагам и нормам Государственная архитектурно-строительная инспекция — ГАСИ. Однако ее представители умеют ловко обходить неудобные вопросы. В этом автор убедилась во время круглого стола, который проводила инициатива «Вместе против коррупции».
Эксперты обсуждали возмутительное попрание градостроительных норм и спросили у директора департамента нормативно-правового обеспечения ГАСИ Сергея Шевченко, кто в инспекции отвечает за соответствие градостроительной документации законодательству. На этот вопрос он ответил так.
«Градостроительная документация не подконтрольна ни нам, ни другому органу. Мы проверяем решение, которое принимает орган градостроительства и архитектуры: строительный паспорт, градостроительные условия и ограничения, паспорт привязки к местности. Процесс разработки Генплана, ДПТ и другой документации не подконтролен никому.
Решение принимают депутаты того органа местного самоуправления, которому принадлежит территория. Наш инспектор не проверяет соответствие проекта данным проектирования. Ни один центральный орган этого не согласовывает.
Зато большие вопросы у нас вызывает расхождение в терминологии в законодательстве, согласно которой каждый архитектор или иной специалист воспринимает возможности согласования по своему усмотрению. Не будет порядка в терминологии — не будет общего порядка».
Интересно, можно ли списать на «расхождение в терминологии» то, что часть полномочий инспекторов регулируется не только положением, но и законом «О регулировании градостроительной деятельности»? Так, в статье 41 указано, что главные инспекторы строительного надзора не только проверяют законность решений в сфере градостроительной деятельности, принятых объектами надзора.
Они обязаны требовать от органов строительного контроля проведения проверок при наличии признаков нарушения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, стандартов и правил.
В случае неисполнения законодательства инспекторы имеют право приостанавливать решения должностных лиц и привлекать их к ответственности. ГАСИ часто инициируют судебные тяжбы с застройщиками, чтобы запретить незаконное строительство, но выигрывают эти суды чаще всего застройщики.
Расценки на услуги экспертов тоже известны. «ГАСИ берут 48 грн за кв м объекта независимо от того, правильно разработанный проект или нет. Если нарушений нет, то, чтобы им ничего не платить, нужно будет провозиться с документами даже на небольшой объект несколько лет», — считает Ханенко.
Представитель застройщика Юрий говорит, что такса у ГАСИ стартует от 14 долл.
«Плата зависит не только от объема нарушений, но и от назначения объекта и его размера. Чем больше площадь, тем ниже цена за квадратный метр. Один из проектов стоил 1 млн долл. ГАСИ выдала разрешительные документы, хотя нарушений там было очень много», — поясняет Глеба.
«Отжим» по законной схеме
Бывают также в Украине судебные решения о сносе высотных домов из-за отсутствия разрешительных документов. Последняя новость — Хозяйственный суд Киева обязал застройщиков снести многоквартирный дом ЖК «Перспектива» в Деснянском районе Киева как построенный вместо запланированной там школы.
Однако об исполнении этих решений никто не слышал. «Исполнять решения суда должна исполнительная служба, но она, мягко говоря, не дорабатывает. Оправдание простое: «За чей счет должны проводиться работы?» — рассказывает глава Комитета незаконной застройки Андрей Бобровский.
По его словам, обычно коробка некоторое время стоит, а потом дом достраивают. Это значит, что застройщик занес деньги и ему выдали разрешительные документы. Если же застройщика уже довели до банкротства и он заморозил стройку, то можно легализовать «отжим» по законной схеме.
Город ищет инвестора, чтобы достроить здание и убрать риски обычных людей, которые вложили деньги в стройку и рискуют остаться без денег и квартир. Если там достаточно нераспроданных квартир, то прибыль инвестора очевидна.
Если большинство квартир уже закреплено за инвесторами, то с инвестором-застройщиком рассчитаются, выделив ему участок земли в другом месте. Как правило, такие договора отходят своим, компаниям, чаще всего «Укрбуду» и «Спецжитлофонду», которые находятся в коммунальной собственности.
«Вот почему ни одну незаконную коробку никто не снес», — говорит Бобровский.
Подайте активистам на плакаты
Еще один ресурс, который «кланы» обратили в свое оружие, — активисты. Теперь с плакатами под застройки приходят не только обманутые инвесторы или жители микрорайона. Есть группы, которые неплохо на этом зарабатывают.
«Когда такие «активисты» приходят под стройку, то они или сразу говорят, что им нужна такая-то сумма, или сначала устраивают проблемы, а потом называют цену, которая может быть очень высокой», — отмечает Глеба.
Например, говорит он, застройщик «Ярославого града» заплатил возмущавшимся группам 500 тыс долл, чтобы они согласились на консенсус путем подписания меморандума с КГГА.
Там оговаривалось, что стройка будет лишь на два этажа ниже, чем планировалось.
Застройка этой исторической части города на месте Сенного рынка запрещает возведение зданий выше девяти этажей, в то время как высота отдельных секций комплекса планировалась до 22 этажей.
По словам Глебы, группы активистов часто закреплены за политическими силами. Он также рассказал, как с помощью активистов застройщики выживают друг друга.
«Если рядом две стройки от разных застройщиков, то они будут конкурировать, чтобы скорее продать квартиры. Один нанимает активистов против конкурента. Они стоят с плакатами, поднимая шум, что эта стройка незаконная. У заказчика акции продаются квартиры, у этого — нет. Люди видят, что тут что-то нечисто.
Если уж совсем война, когда у одного квадратный метр стоит 15 тыс грн, а у другого — 35 тыс грн, то последний не жалеет средств и насылает контролеров.
Пока идут суды, застройщик терпит огромные убытки, ведь техника у него, чаще всего, в аренде. Один кран стоит в месяц около 200 тыс грн. Разобрать его, снять и отвезти — тоже большие деньги. Остальная техника тоже в аренде со штрафом за просрочку. Когда замораживают стройку, то доводят застройщика до банкротства, а заказчик акции тем временем успешно продает свои квадраты», — объясняет он.
